Чем рискуют участники ипотеки?
Октябрь 21, 2010 Автор admin · Оставить комментарий
Если вы решили купить квартиру в России по ипотечному кредиту, вы должны знать, что ипотека в нашей стране – это довольно рискованно. Почему? Давайте разбираться. Во-первых, законодательство России по вопросам ипотеки еще не идеально и требует доработки. Во-вторых, инфляция, которая тоже не добавляет уверенности. В третьих, постоянное изменение курса валют вносит свою лепту в непредсказуемость нашей экономики. Таким образом, прежде, чем вы подпишете договор, необходимо разобраться со всеми возможными рисками и надежно от них застраховаться.
Риск первый. Такой замечательный и приятный для покупателя момент, как значительное падение цен на жилье, вам совсем не понравится, если вы уже купили квартиру в кредит. Разумеется, есть повод расстроиться. Ведь вам придется много переплачивать – у вас-то договор и расчет платежей по старой, высокой цене. Более того, не понравится такой поворот событий и банку. Ведь заложенная квартира станет намного дешевле. И в случае, если вы не сможете погашать кредит, и квартира будет продана, банк рискует не возместить свои затраты.
Риск второй. Ипотечный кредит вы берете в долларах и возмещать его приходится так же. Но немногие из тех, кто прибегает к кредитованию, получают зарплату в американской валюте, да это и запрещено законом. А, учитывая нестабильность валютного курса в России, рассчитать такого рода риск и защитить свои деньги самостоятельно практически невозможно. В этом деле лучше довериться профессионалам. В России существуют специальные брокерские фирмы.
Риск третий. Предположим, что вы добросовестно выплачивали ваш долг с процентами несколько лет, а потом, по какой-то причине, потеряли возможность делать это. Например, произошел несчастный случай, и вы не можете работать. По правилам, банк должен выселить вас из квартиры и продать ее для возмещения своих затрат. Но разве это справедливо? Разве вы виноваты? Вот поэтому вас страхуют от такой ситуации при оформлении ипотеки.
Риск четвертый. Допустим, произошел несчастный случай, например, пожар или затопление. Жить в такой квартире некоторое время нельзя, на ремонт нужны немалые деньги. А ведь нужно продолжать платить банку. Как быть? Выход есть – за вас будет платить страховая компания.
А банки? Они не рискуют?
Банки тоже рискуют. Выдавая долгосрочный ипотечный кредит банк вступает в зону риска. Постоянная смена уровня инфляции приводит к тому, что прибыльность ипотечного кредита снижается. Во-первых, инфляция «съедает» часть ожидаемой прибыли. Во-вторых, появляется возможность досрочного погашения кредита. А это банку невыгодно.
Помимо этого, в стандартном договоре при ипотеке процентные ставки по кредиту фиксируется на весь срок действия договора. Это очень хорошо при низком уровне инфляции. Если же в период кредитования уровень инфляции возрастет, банк рискует не вернуть свои деньги. Застраховаться от этого банк стремится применяя кредит с переменными процентными ставками. Рассчитать такой процент очень сложно и трудно добиться того, чтобы он реально отражал существующий уровень инфляции. Поэтому, чтобы привлечь клиентов к таким кредитам, банки устанавливают по ним более низкую процентную ставку, чем в кредитах с фиксированным процентом.
Очень опасен для банка и так называемый кредитный риск. Ведь, в случае некредитоспособности заемщика, именно банк не получит назад свои деньги. Этот риск специалисты стараются просчитать как можно раньше, устанавливая условия кредита и суммы ежемесячных выплат. Специальные службы банка проверяют человека на кредитоспособность перед оформлением ипотечного кредита. Для уменьшения кредитного риска вводится ряд ограничений. Например, ежемесячные выплаты должны быть не выше 30-40% дохода. Безусловно, тот факт, что ипотечный кредит оформляется с залогом жилплощади значительно снижает кредитный риск.
Но даже залог не дает стопроцентной гарантии – в нашей стране существует закон, не позволяющий выселить должника из квартиры, если она является его единственным жильем.
Довольно существенен для банка риск досрочного погашения. Обычно, банки это разрешают, но некоторые из них оговаривают определенный срок, когда досрочное погашение невозможно. А что такое досрочное погашение для банка? Для банка это получение большой суммы денег, которую нужно реинвестировать. Происходит оно неожиданно и, как правило, при самой низкой процентной ставке.
Для банка существуют и имущественные риски. Например, риск повреждения заложенной квартиры. Если квартира, под залог которой выдан кредит, пострадает, обязательства заемщика перед банком не исчезнут. Этот риск предотвращает страхование имущества от повреждений. И, в случае, если это произойдет, деньги будет выплачивать страховая компания.
Таким образом, существуют два основных вида рисков, подлежащих страхованию. Это наступление нетрудоспособности заемщика и риск повреждения заложенного имущества. Расходы по страхованию в этих случаях ложатся на заемщика. Они составляют около 1,5% от суммы кредита. Будьте к этому готовы, страхование при ипотеке обязательно.
Новинки
Недвижимость